Pour connaitre les limites de son terrain, réaliser un bornage est indispensable. Au contraire, ne pas connaître les limites de son terrain peut s’avérer problématique. En cas de construction d’un bâtiment ou d’une clôture par exemple, il est facile d’empiéter sur la parcelle de son voisin…
Vous pouvez même découvrir à l’inverse que celui-ci s’approprie une partie de votre terrain. Cela mène souvent lieu à de désagréables et longs conflits entre voisins. Alors pour éviter les conflits entre voisins, vous devez absolument fixer définitivement les limites de propriété.
Borner son terrain est donc la meilleure solution. De plus : il ne présente pas de durée de validité !
En quoi consiste un bornage ?
Le bornage consiste à fixer de façon définitive les limites entre 2 terrains contigus par le placement de « bornes », qui sont des repères matériels. Il est réalisé par un géomètre expert et peut être total (c’est-à-dire pour l’ensemble des limites d’une propriété), ou partiel (dans ce cas il ne concerne qu’une ou plusieurs limites du terrain). Le bornage total permet d’obtenir la superficie exacte de son terrain. Non obligatoire (sauf exception, voir plus bas), il est cependant fortement conseillé en cas d’incertitude ou de doute sur les frontières entre 2 terrains.
A quoi sert-il ?
Réaliser un bornage présente plusieurs intérêts :
- Connaître avec exactitude la superficie de votre terrain
- Empêcher un voisin d’empiéter sur votre propriété (d’autant plus utile que passé un délai de 30 ans, il peut devenir légalement propriétaire de la parcelle qu’il utilise)
- Clôturer son terrain en toute légalité, sans empiéter sur l terrain de son voisin ou sur la rue. Cela vous évite de détruire toute construction ou plantation érigée dessus.
Comment réaliser une demande de bornage ?
1. Vérifier qu’aucun bornage n’existe déjà
Avant de faire borner votre terrain, assurez-vous qu’il n’a pas déjà été fait par le passé. En effet, un bornage ne présente pas de durée de validité. Il est donc indéfiniment valable, sauf en cas de modifications de terrain. Pour cela, renseignez-vous auprès du Service de la Publicité Foncière de votre ville (plus d’informations ici), anciennement Conservatoire des Hypothèques. En effet, tout procès-verbal établi suite à un bornage y est déposé.
Si rien n’a été enregistré concernant votre propriété, vous pouvez lancer la démarche.
2. Contacter les voisins concernés
Parler de votre projet aux voisins concernés vous permettra de mettre au point 2 choses :
Les frais : l’article 646 du code civil prévoit normalement que le bornage se fait à frais communs, cependant il arrive qu’une répartition proportionnelle à la surface de terrain concernée soit convenue. Il se peut aussi qu’ils refusent tout simplement de payer, et que seul le propriétaire à l’initiative de la démarche prenne en charge les frais de bornage. A vous de négocier ce point avec vos voisins.
La procédure : Si vos voisins acceptent votre proposition de bornage, celui-ci peut être fait à l’amiable. S’ils s’y opposent ou qu’un désaccord intervient sur les limites de propriété, le choix du géomètre ou la conclusion de celui-ci par exemple, il vous reste alors le choix du bornage judiciaire.
Bornage à l’amiable vs bornage judiciaire
1. Réaliser un bornage à l’amiable
Nous l’avons vu plus haut, il est possible pour 2 voisins de recourir à un bornage à l’amiable, notamment afin de partager les frais. Plusieurs conditions se posent cependant :
- Les terrains faisant l’objet du bornage doivent être contigus, c’est-à-dire strictement mitoyen
- Les parties doivent impérativement être les propriétaires des terrains concernés (les locataires n’ayant pas le droit de faire une demande de bornage)
- Les terrains concernés sont des propriétés privées.
Il s’agira alors de :
- Choisir conjointement un géomètre expert
- Signer conjointement le procès-verbal rédigé par celui-ci suite au bornage
Le PV est alors déposé chez le notaire et publié au service de Publicité Foncière (anciennement Conservatoire des Hypothèques) Une fois signé par les 2 parties, le PV fixe définitivement les limites de propriété et n’autorise aucun recours à un bornage judiciaire.
2. Le bornage judiciaire : c’est quoi ?
Si aucun accord n’est trouvé entre les propriétaires voisins pour réaliser un bornage à l’amiable, ou si votre voisin refuse tout simplement le bornage, une action en justice peut être effectuée relativement à l’article 646 du code civil.
L’action est déposée auprès du tribunal d’instance de votre ville qui définit un géomètre expert pour réaliser le bornage. Quant au jugement, il est est déposé chez le notaire puis publié au Service de Publicité Foncière. Le juge se chargera de répartir les frais de bornage entre les 2 parties.
NB : le bornage judiciaire est une action qui peut être faite à tout moment, sans délai légal.
Combien coûte un bornage lorsqu’on le fait faire ?
Le coût du bornage varie en fonction de la superficie, de la configuration du terrain et du nombre de points qu’il va borner. Il comprend : les frais de dossier, la convocation des voisins, les bornes, le plan de bornage, les frais d’intervention ainsi que la rédaction du procès-verbal. Ajoutez à cela les frais de dépôt de l’acte chez le notaire, généralement de 100 à 200€.
Globalement, comptez entre 600 et 1500€ pour un bornage. D’où l’intérêt de partager les frais entre voisins !
Quelques exceptions pour réaliser un bornage
1. Une partie de ma propriété est en bordure de route
Dans ce cas et selon l’article L 112-1 du code de la voirie routière, la limite de votre terrain est fixée par le plan d’alignement de votre commune. Pour le consulter, contactez votre mairie. Si aucun plan d’alignement n’a été établi, vous pouvez demander un arrêté d’alignement individuel auprès de la mairie si vous êtes riverain d’une voie communale, et en préfecture s’il s’agit d’une route nationale.
+ d’infos sur l’alignement ici.
2. Ma propriété est dans un lotissement : comment borner mon terrain ?
Dans ce cas, borner son terrain est obligatoire. Le bornage doit être fait avant la vente selon la loi de Solidarité et de Renouvellement Urbain. En effet, l’article L-111-5-3 du code de l’urbanisme stipule que « Lorsque le terrain est un lot de lotissement, est issu d’une division effectuée à l’intérieur d’une zone d’aménagement concerté par la personne publique ou privée chargée de l’aménagement ou est issu d’un remembrement réalisé par une association foncière urbaine, la mention du descriptif du terrain résultant du bornage est inscrite dans la promesse ou le contrat » .
Ainsi, si vous avez acheté une propriété en lotissement, le bornage est déjà fait et doit être mentionné dans votre contrat.
